Украинцы "передумали" покупать жилье. Риелторы, с которыми пообщалась "Страна", говорят, что спрос на недвижимость резко упал, уже не спасает даже льготная ипотека от государства "е-Оселя", которая до недавних пор неплохо двигала рынок.
Выставленных на продажу квартир, наоборот, становится все больше. По оценкам экс-руководителя Ассоциации специалистов по недвижимости Юрия Питы, количество заявок на продажу объектов выросло на 20-30%.
В итоге цены на жилье снова начали падать. Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что цены просели на 10-12%.
По словам Питы, такая ситуация наблюдается практически во всех городам, даже в западных областях, где еще недавно были рекордные по нынешним временам продажи квартир.
Эксперты называют целый ряд причин обвала на рынке. Во-первых, влияние закона о мобилизации, после которого многие мужчины "залегли" на дно и боятся светить какие-либо крупные деньги на фоне слухов об угрозе конфискации имущества "уклонистов". Во-вторых, все больше украинцев, уехавших из страны, принимают решение больше в Украину не возвращаться и, соответственно, продают свою недвижимость. В-третьих, в целом рост пессимистических настроений на фоне затягивающейся войны, которая неизвестно, когда и чем закончится.
Кроме того, неожиданно остановилось финансирование программы жилищных сертификатов "е-Видновлення" (на них можно приобрести новое жилье взамен разрушенного). Затем Кабмин выделил деньги, но насколько их хватит - вопрос открытый.
В то же время парадоксальным исключением из общей тенденции спада спроса на жилье является фактически прифронтовой Харьков. Здесь, по словам представителя оценочной компании "Аргумент" Евгения Добровольского, в июне и июле увеличилось количество сделок купли-продажи жилья.
Подробнее о том, что и почему происходит с украинским рынком недвижимости, читайте в статье "Страны".
Ни денег, ни оптимизма
Аналитики DOM.RIA отмечают спад интереса к квартирам и на первичке, и на вторичке. На первичке такая тенденция наблюдается по всей стране за исключением Киевской и Харьковской областей. Интерес покупателей к новостройкам в пригороде столицы в целом понятен: они намного дешевле, чем в Киеве, при этом добираться из городов-спутников стало проще, так как уже нет таких больших пробок, как до войны. Что касается Харьковской области, то к феномену местного рынка недвижимости мы вернемся позже.
Но в большинстве регионов спрос на новостройки за год буквально рухнул.
Например, в июне 2024 года по сравнению с июнем 2023 года во Львовской области он упал на 19%, в Закарпатской - на 37%, в Ивано-Франковской - на 32%, в Черновицкой - на 59%, в Днепропетровской - на 29%, в Кировоградской - на 27%, в Киеве - на 16% и т.д.
Похожая ситуация и на вторичке. По данным DOM.RIA, по сравнению с июлем 2023 года спрос на жилье в старом фонде во Львовской и Ивано-Франковской областях снизился на 13%, в Закарпатской - на 5%, Черновицкой и Киевской - на 8%, Николаевской - на 12%, Днепропетровской - на 10%, в Киеве - на 11%.
О том, что покупатели взяли паузу, говорят и риелторы.
Ирина Луханина отмечает, что потенциальных покупателей в последнее время поубавилось.
"У людей не осталось оптимизма. Многие не хотят вкладывать деньги в недвижимость, и, даже если есть сбережения, предпочитают жить в съемных квартирах", - говорит она.
"Стали меньше покупать. Одни считают, что увеличились военные риски, и поэтому пока лучше не вкладывать деньги в недвижимость. Другие ждут, что еще больше снизятся цены и можно будет сэкономить", — добавил Пита.
Риелторы отмечают, что ключевым для рынка стал фактор мобилизации: в середине мая вступил в силу новый мобилизационный закон, а с июня резко упало количество желающих приобрести жилье.
"Мужчины боятся покупать жилье на фоне слухов о конфискации имущества в случае нарушения правил воинского учета. По той же причине люди в целом боятся "светить" где-либо крупные суммы. Многие просто залегли на дно", - говорит один из риелторов.
Интересно, что снизилось число даже тех покупателей, которые ищут квартиры под льготную ипотеку "е-Оселя".
Риелторы предполагают, что отчасти это может быть связано с тем, что банки стали чаще отказывать потенциальным получателям ссуд. Кроме того, для многих категорий покупателей ужесточились требования по выбору объекта. Скажем, переселенцы не могут купить под льготный кредит квартиру в доме старше трех лет. А в тех домах, которые проходят по критериям (построенные менее трех лет назад) жилье слишком дорогое и полностью кредитными средствами не покрывается.
Что касается жилищных сертификатов "е-Видновлення", которые, как прогнозировали эксперты, тоже должны были подтолкнуть рынок, то с ними ситуация еще хуже. В июле неожиданно остановилось финансирование этой программы, и какое-то время средства по сертификатам не выплачивались. Затем Кабмин выделил деньги, но насколько их хватит - вопрос открытый.
По словам Луханиной, немногочисленные продажи сосредоточены в сегментах либо жилья эконом-класса, либо бросовых предложений, когда объекты предлагаются с большими скидками.
"При этом все хотят получить квартиру в жилом состоянии, чтобы не нужно было морочиться с ремонтами", - говорит Луханина.
Юрий Пита также говорит, что продаются в основном квартиры до 50 тысяч долларов.
Также, по его словам, уменьшилось число желающих инвестировать в недвижимость.
Отметим, что в прошлом году наблюдалась обратная тенденция: украинцы, у которых были свободные средства, кинулись скупать квартиры, особенно в западных областях страны. Причем вкладывались и во вторичку, и в первичку, что спровоцировало настоящий строительный бум и рост цен в Ивано-Франковской, Закарпатской и Львовской областях.
Но в этом году "инвестиционный ажиотаж" пошел на спад. Это коснулось практически всех категорий недвижимости, в том числе жилой и коммерческой. Отчасти это связано с тем, что за год многие украинцы существенно потеряли в доходах. Плюс не оправдываются расчеты неплохо заработать на вложениях в недвижимость.
"Многие, кто в свое время вложился в объекты на западе страны, пытаются их продать, пока не лопнул этот "львовский пузырь" и цены не посыпались", — говорит Луханина.
Квартирная распродажа
В то же время с каждым днем растет количество выставленного на продажу жилья.
По данным DOM.RIA, на первичке по состоянию на июль этого года число сданных новостроек выросло на 2,5%. В целом по стране работает 77% отделов продаж строительных компаний, а в Закарпатской области - 98%.
Что касается вторички, то в прошлом месяце практически во всех регионах предложение увеличивалось. Так, во Львовской области оно выросло на 18%, в Тернопольской - на 26%, в Закарпатской - на 20%, в Одесской - на 38%, в Киевской - на 35%.
То есть во многих городах настроения владельцев жилья похожи на панические - они массово пытаются избавиться от квадратных метров.
По словам Юрия Питы, количество заявок на продажу жилья увеличилось за последние пару месяцев на 20-30%. Выставляют на продажу все - от хрущевок до квартир в новостройках и элитных особняков.
Тенденцию подтверждает и Ирина Луханина, по словам которой продать жилье пытаются многие украинцы, которые выехали за границу. До какого-то момента люди тянули, так как не понимали, будут они возвращаться или нет, а теперь пытаются "вынуть деньги" из своей украинской собственности.
Также рост предложения на рынке жилья связан с разочарованием инвесторов: многие из тех, кто вкладывал деньги в квадратные метры, сейчас пытаются их оттуда достать.
Валентина, которая недавно купила дом в Новых Петровцах Киевской области, рассказывает, что на сделку приехала из Европы собственница.
"Она сильно снизила цену и при этом, по-моему, считала, что ей сильно повезло, что удалось продать коттедж", — говорит Валентина.
Цены пошли вниз
Понятно, что рост предложения на фоне снижения спроса привел к тому, что продать жилье стало еще сложнее, чем раньше. Это заставляет владельцев менять цены.
При этом "официальные" цены на недвижимость, которые указывают в прайсах офисы продаж новостроек или частные продавцы на вторичке, падают далеко не во всех городах. В некоторых, наоборот, есть рост.
Как отмечают аналитики DOM.RIA, с июня по июль 2024 года первичка подорожала даже в долларовом эквиваленте - плюс 4% за месяц. В Киевской области цены выросли на 5,4% (до 849 долларов за квадратный метр), во Львовской и Ивано-Франковской - на 1% (до 1097 и 849 долларов соответственно). Но, скажем, в Одесской и Запорожской областях минус 1,4% от цены (до 886 и 564 долларов за квадрат), в Черкасской - минус 2% (до 747 долларов), в Черниговской - минус 1,3% (до 700 долларов) и т.д.
Что касается вторички, то, по данным DOM.RIA, в июле стоимость среднестатистической однокомнатной квартиры снизилась в большинстве регионов Украины. Рост цены в объявлениях зафиксирован только в нескольких областях: в частности, плюс 2,5% во Львовской области и 2% - в Черновицкой.
Скажем, в Киеве среднестатистическая единичка за месяц - с июня по июль - подешевела на 3% (до 94 тысяч долларов), в Закарпатской области - на 4% (до 58,3 тысячи), в Житомирской области - на 2% (до 41,8 тысячи долларов), в Черниговской - на 3% (до 33,8 тысячи), в Сумской - на 17% (до 20,4 тысячи).
При этом цены в объявлениях все равно пока остаются выше, чем были на июль прошлого года.
Но, как говорит Луханина, на сделках цены совсем другие, так как большинство владельцев готовы к торгу и сбрасывают до 10-20% от заявленной стоимости.
"Например, мы недавно продали дом в Киевской области, который в прошлом году собственник не хотел отдавать за 180 тысяч долларов. Теперь согласился на 160 тысяч", - рассказала Луханина.
Юрий Пита говорит, что большинство продавцов сбрасывают ценник под конкретного покупателя минимум на 10%.
При этом чем больше на рынке выставленного на продажу жилья и чем меньше потенциальных покупателей, тем щедрее становятся собственники.
Скажем, в Киеве появляется все больше квартир стоимостью до 500 тысяч гривен (или чуть больше 12 тысяч долларов). За такие деньги можно приобрести единичку площадью 20,6 квадратов недалеко от станции метро "Берестейская" или квартиру в Бортничах площадью 28,5 квадратов. Жилье нуждается в ремонте, но это все равно очень дешево.
Риелторы не исключают, что до конца года цены могут снизиться еще на 10%. Что касается более долгосрочных прогнозов, то эксперты пока не спешат их озвучивать, отмечая, что все будет зависеть от ситуации на фронте и в экономике.
Харьковский феномен
Особняком стоит Харьков. Несмотря на то что город жестко обстреливается, с начала лета на местном рынке недвижимости неожиданно наметилось оживление.
Еще в мае риелторы говорили, что на фоне слухов о новом наступлении России на Харьковскую область сделки по жилью практически остановились. Но, как утверждает Евгений Добровольский, в июне и июле было оживление - каждый месяц количество сделок росло на 10%.
Его слова подтверждает и аналитика от DOM.RIA. Например, по первичке в Харькове и области отмечен рост спроса с июня по июль 2024 года на 11%. По вторичке спрос также вырос примерно на 7-10%.
Во многом такое странное оживление покупателей можно объяснить очень низкими ценами на жилье в Харькове. В течение долгого времени цены падали. В итоге в городе несложно найти единичку за 8-9 тысяч долларов, а в Изюмском районе за 6 тысяч долларов можно купить уже двушку.
По данным Евгения Добровольского, цены реальных сделок такие: на Салтовке однокомнатную квартиру продали за 8 тысяч долларов. Также в предложении появилась единичка за 10 тысяч, но скорее всего, ее уже забрали, говорит Добровольский.
В новостройках на Салтовке единичку с ремонтом можно купить за 16 тысяч долларов. На ХТЗ также есть единички по 10 тысяч долларов.
В новостройке трехкомнатная квартира площадью 83 квадрата с очень хорошим ремонтом стоит 49 тысяч долларов. В прошлом году такая же квартира была продана за 70 тысяч долларов, говорит Добровольский.
На Алексеевке единичка на вторичке стоит около 11 тысяч долларов, на Павловом Поле - 13 тысяч.
"Собственники, которые хотят продать, соглашаются на предложение рынка, есть кейсы, когда уступали 20% от заявленной цены", - говорит Добровольский.
По его словам, на эти цены появилось много инвесторов, которые скупают жилье под сдачу в аренду.
"Также много покупателей, приобретающих квартиры для родственников, утративших жилье", - добавил Добровольский.
Не так давно на рынке появились слухи, что харьковскую недвижимость скупают иностранцы. Впрочем, местные эксперты говорят, что много покупают сами риелторы - на пике снижения цен некоторые приобретают сразу по несколько объектов.
"За 8-10 тысяч долларов можно купить однокомнатную квартиру, которую реально сдавать по 4-5 тысяч гривен в месяц. Даже если по дому прилетит, есть "е-Видновлення", за счет которого реально отремонтировать или купить новое жилье уже в другом регионе. Зато после войны цены вырастут минимум в 2,5-3 раза, поэтому сейчас покупать действительно имеет смысл", — рассказал нам харьковский риелтор Алексей.
По его словам, многие харьковчане, которые выехали за границу, покупают жилье в городе через местных риелторов.
"Не исключено, что это как раз те "иностранцы", которые фигурируют в слухах о нашествии покупателей на харьковский рынок недвижимости" - добавил Алексей.
Евгений Добровольский говорит, что на фоне оживления спроса некоторые продавцы попытались повысить ценники. Но такой "эксперимент" не прошел - как только стоимость вырастает, никто не ходит даже на просмотр жилья.